Opkonvertering og nedkonvertering

To retninger, to formål

Når du lægger et realkreditlån om, bevæger du dig enten op eller ned ad rentestigen, og valget afhænger af, hvad renten har gjort siden du optog lånet. De to manøvrer har hver sit formål, og de er nærmest hinandens modsætninger.

Nedkonvertering sænker din rente og dermed din ydelse. Det gør du, når renten er faldet. Opkonvertering hæver din rente, men skærer gæld af. Det gør du, når renten er steget. Begge dele koster de samme omkostninger ved omlægning, og begge dele kan du regne igennem i omlægningsberegneren.

Nedkonvertering: lavere rente, lavere ydelse

Er renten faldet, siden du optog dit lån, kan du indfri det og optage et nyt til den lavere rente. Din månedlige ydelse falder, og du sparer renter over hele den resterende løbetid. Det er den konvertering, de fleste tænker på, og den, der er nemmest at forstå gevinsten ved.

Prisen er, at restgælden som regel stiger lidt. Et fastforrentet lån indfries til kurs 100, mens det nye lån udstedes til en kurs under 100, og oven i det lægges gebyrer og tinglysning. Du bytter altså lidt mere gæld for en lavere rente. Om det er en god handel, afhænger af, hvor mange år du har tilbage til at høste besparelsen i. En nedkonvertering af realkreditlån med 25 år tilbage er noget helt andet end en med fem år tilbage.

Opkonvertering: skær gæld af ved høj rente

Opkonvertering af realkreditlån virker bagvendt første gang man hører om det: du lægger om til et lån med højere rente. Logikken ligger i kursen. Når markedsrenten stiger, falder kursen på de obligationer, der ligger bag dit gamle lavtforrentede lån. Står lånet i en million kroner, og er kursen faldet til 85, kan du købe din gæld tilbage for 850.000 kr. og dermed skære 150.000 kr. af.

Til gengæld skal det nye lån optages til den nu højere markedsrente, så din ydelse stiger. Gevinsten er ikke likviditet her og nu, men en mindre gæld og en ny mulighed: falder renten igen senere, kan du nedkonvertere og få ydelsen ned, uden at gælden vokser tilbage til udgangspunktet. Den mekanik kaldes at "rulle" lånet, og for private er kursgevinst ved omlægning i danske kroner som udgangspunkt skattefri, hvilket er en stor del af pointen.

Restgældsnedskrivning er ikke gratis

Den gæld, du skærer af ved en opkonvertering, er reel. Men den kommer med en højere rente, som du betaler hver eneste måned resten af løbetiden. Om regnestykket går op, afhænger af, hvor længe du beholder lånet, og af hvad renten gør bagefter. Opkonverterer du, og renten fortsætter med at stige, har du både en høj rente og en betalt regning for skiftet.

Derfor giver opkonvertering mest mening, når du har lang restløbetid, en stor gæld og en kurs langt under 100. Det er også derfor, at rådgivere typisk taler om et gevinstkrav: kursgevinsten skal være stor nok til at retfærdiggøre rentestigningen og omkostningerne, ikke bare positiv.

Skrå konvertering: skift af lånetype

Skrå konvertering er, når du ikke bare flytter dig op eller ned ad rentestigen, men skifter lånetype: fra fastforrentet til variabelt eller omvendt. Det ændrer ikke kun prisen, men også din risiko. Går du fra fast til variabel, får du typisk en lavere rente nu, men du overtager risikoen for fremtidige rentestigninger. Går du den anden vej, køber du forudsigelighed.

Husk her, at et fastforrentet lån har en indbygget beskyttelse, et variabelt ikke har: det kan altid indfries til kurs 100. Det er præcis den rettighed, der gør opkonvertering mulig, og den forsvinder, hvis du skifter til et variabelt lån. Vejningen mellem de to typer har vi behandlet under fast eller variabel rente.

Timing kan ingen ramme præcist

Både op- og nedkonvertering handler om at gætte, hvor renten er på vej hen, og det kan ingen gøre pålideligt. Det, du kan gøre, er at regne på, om skiftet er en gevinst med de kurser og renter, der gælder i dag, og hvor lang tid der går, før omkostningerne er tjent hjem. Er svaret et komfortabelt antal år inden for din tidshorisont, er beslutningen robust, uanset hvad renten gør derefter.

Kurserne skifter dagligt, og gevinstkravet afhænger af dit konkrete lån. Mybanker (åbner i nyt vindue) kan indhente tilbud fra flere realkreditinstitutter, så du kan se, hvad en konvertering reelt ville betyde for din ydelse og din restgæld. Det er gratis og uforpligtende.