Mellemfinansiering beregner

Hvorfor pengene ikke er der, når de skal bruges

Mellemfinansiering er den kredit, der dækker afstanden mellem to overtagelsesdage. Den optræder, når du vil købe før du sælger, og problemet er ikke, at du mangler formue — den står i murstenene — men at den er utilgængelig netop den dag, den nye bolig skal betales.

I Danmark er der sjældent tale om et produkt med eget navn. Banken stiller enten en kassekredit til rådighed eller en garanti over for sælger, og perioden aftales typisk til seks til tolv måneder. Renten ligger over den, du betaler på et boliglån, fordi sikkerheden er midlertidig og hviler på en salgspris, ingen har garanteret.

Deponeringen er selve flaskehalsen

Mekanikken bestemmer længden, og længden er prisen. Køberen af din gamle bolig stiller først en pengeinstitutgaranti, som på overtagelsesdagen afløses af en deponering af købesummen. Du kan ikke råde over de penge, før skødet er tinglyst uden retsanmærkninger — og det bliver det først, når dit gamle pant er indfriet og aflyst. Så længe står provenuet låst på en deponeringskonto, mens den nye bolig skal betales. Erhvervsstyrelsen anbefaler af samme grund at aftale så tidlige tinglysningsfrister som muligt: det er løbetiden, der driver udgiften.

Kræver banken pant i den gamle bolig, mens kreditten løber, kommer tinglysningsafgiften oven i. Den betales én gang og er derfor relativt dyrest, når salget går hurtigt. Vil du se, hvad der faktisk skal indfries, kan du regne gælden op i restgæld-beregneren først.

Købe først eller sælge først

Mellemfinansiering ved boligkøb er ikke en beslutning for sig. Den er en konsekvens af rækkefølgen, og rækkefølgen har en pris hver vej. Sælger du først, kender du dit beløb og undgår kreditten, men risikerer at stå uden bolig og skulle flytte to gange. Køber du først, sikrer du dig boligen og betaler for tiden. Regn begge veje igennem: hele boligfinansieringen ligger i boliglån-beregneren, og skal du stå stærkt i en budrunde undervejs, hjælper et lånebevis. Bruger banken en kassekredit som instrument, kan du se dens omkostningsstruktur for sig i kassekredit-beregneren.

Læs tallet som en pris på tid

Resultatet er ikke en engangsudgift, men en takst. Beregneren viser renten pr. måned ved siden af den samlede pris, fordi måneden er styringsgrebet. Skru på antallet og se, hvor stejlt kurven stiger — nøgletallet for tre måneders forsinkelse er der, fordi et boligsalg sjældent går som planlagt.

Prøv også at sætte den forventede salgspris ned. Bliver den ti procent lavere, frigøres der tilsvarende mindre kapital, mens kreditten allerede er trukket. Kan du ikke bære begge scenarier, er svaret sjældent en længere kredit, men en lavere udbudspris fra begyndelsen.

Aftal rammen, før du skriver under

Den midlertidige kredit forhandles sammen med resten af boligfinansieringen, og det institut, der har det bedste realkreditsetup, har ikke nødvendigvis den billigste bro. Bed om begge dele opgjort hver for sig.

Mybanker (åbner i nyt vindue) sender én henvendelse videre til flere banker, så du kan sammenligne hele pakken frem for ét tal ad gangen.