Forældrekøb beregner

Regnestykket i et forældrekøb

Et forældrekøb har to sider. På udgiftssiden står ydelsen på realkreditlånet, ydelsen på banklånet og driftsudgifterne: fællesudgifter, ejendomsskat, forsikring og vedligehold. På indtægtssiden står huslejen. Forskellen er det, du selv skal lægge hver måned.

Beregneren viser den forskel direkte og deler samtidig ydelsen op, så du kan se, hvor stor en del der er afdrag. Det tal er vigtigt: afdraget er ikke en udgift, men opsparing i mursten. Det er derfor et forældrekøb kan give underskud på kontoen og alligevel være en fornuftig disposition.

Hvad koster forældrekøb om måneden?

Med de fleste realistiske forudsætninger dækker huslejen ikke det hele. En studielejlighed til 2,2 millioner kroner koster typisk mere i ydelse og drift, end en studerende kan betale i leje, og forskellen skal du selv finde. Prøv at ændre udbetalingen i beregneren: jo mere du selv lægger, jo mindre bliver den løbende udgift.

Vil du se hele finansieringen opdelt på realkredit, banklån og udbetaling uden lejeindtægten, kan du bruge boliglån-beregneren. Her ligger fokus på forskellen mellem husleje og udgifter.

Forældrekøb lån: hvordan finansieringen skrues sammen

Et forældrekøb lån følger den almindelige 80/15/5-model: realkredit dækker op til 80 % af boligens værdi, banklånet lægger sig ovenpå, og resten er din egen udbetaling. Se lånegrænser og udbetaling for reglerne.

To ting adskiller sig fra et almindeligt boligkøb. Bidragssatsen er typisk højere, fordi boligen udlejes, og bankerne kræver ofte en større udbetaling, fordi de ser købet som en investering. Begge dele kan du justere i beregneren.

Skatten afgør mere, end beregningen viser

Beregneren her er før skat, og det er en bevidst afgrænsning. Vi regner på finansieringen, ikke på skatten, fordi forældrekøb skat afhænger af din samlede økonomi og ikke af lejligheden alene.

Der er tre veje: personskattereglerne, kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen. Forældrekøb virksomhedsordningen er den, mange ender med, fordi renteudgifterne kan fratrækkes i den personlige indkomst og dermed har en højere fradragsværdi end i kapitalindkomsten. Hvilken ordning der er bedst for dig, er et spørgsmål til en revisor — og det er værd at få afklaret, før du underskriver, ikke bagefter.

Husk huslejen skal svare til markedet

Du kan ikke frit sætte huslejen. Den skal svare til markedslejen for en tilsvarende lejlighed i området. Sætter du den for lavt, risikerer du at blive beskattet af den leje, du burde have opkrævet, og forskellen kan oven i købet blive betragtet som en gave til barnet.

Undersøg niveauet konkret, før du regner. Det er også den leje, banken vil bede om at se, når den vurderer, om du kan bære lånet.

Lån til udlejningsejendom mere bredt

Samme regnestykke gælder, hvis du overvejer et lån til udlejningsejendom uden for familien: finansiering og drift stillet op mod lejeindtægten. Forskellene ligger i skattereglerne og i, at en ren investeringsejendom typisk har en højere bidragssats end en bolig, ejeren selv bebor.

Er der også et familielån inde i billedet — for eksempel som udbetaling — kan du regne på den del i familielån-beregneren.

Få finansieringen prissat, før du byder

Rente og bidragssats på en udlejet bolig varierer mere mellem institutterne end på en almindelig ejerbolig, netop fordi den vurderes som en investering. På et lån, der løber i 30 år, er selv en lille forskel mange penge.

Mybanker (åbner i nyt vindue) indhenter tilbud fra flere banker og realkreditinstitutter, så du kender din finansiering, før du byder på lejligheden. Det er gratis og uforpligtende.