Omkostninger ved omlægning

Hvad koster det at omlægge lån?

Svaret afhænger fuldstændig af, hvilken slags lån du har. Et forbrugslån kan lægges om for et stiftelsesgebyr på nogle få tusinde kroner. Et realkreditlån har til gengæld en hel række poster, og de fleste af dem har intet med renten at gøre. Det er dem, der afgør, om en omlægning kan betale sig, for besparelsen skal først dække regningen.

Posterne falder i fire grupper: kursomkostninger, differencerente, gebyrer og tinglysningsafgift. Nedenfor gennemgår vi dem én for én. Vil du se dem samlet på dit eget lån, kan du regne dem igennem i omlægningsberegneren.

Kurstab og kursskæring

Den største og mindst synlige post er kursen. Et realkreditlån udstedes i obligationer, og handles de til kurs 98, skal lånet lyde på mere, end du får udbetalt: skal du bruge en million kroner, kommer hovedstolen op på godt 1.020.000 kr. Forskellen er kurstabet, og den er reel gæld, du både forrenter og afdrager.

Oven i markedskursen kommer kursskæring, som er instituttets fortjeneste på handlen. Ved optagelse sælges obligationerne lidt under markedskursen, ved indfrielse købes de lidt over. Kursskæring realkredit-institutterne imellem ligger typisk på 0,1-0,3 kurspoint hver vej, og på et lån på to millioner kroner koster 0,2 kurspoint omkring 4.000 kr. pr. handel. Fordi en omlægning både indfrier og optager, betaler du den to gange.

Differencerente ved straksindfrielse

Vil du ud af lånet med det samme frem for at vente på næste ordinære termin, opkræver instituttet differencerente for den mellemliggende periode. Beløbet svarer groft sagt til den rente, obligationsejerne skulle have haft frem til opsigelsestidspunktet. Terminerne ligger typisk kvartalsvis, så der kan være op mod seks måneders rente på spil, hvis varslet regnes med.

Det gode ved differencerente er, at den ofte kan undgås helt. Har du ikke travlt, kan du tilrettelægge omlægningen, så den falder til en termin. Du kan regne beløbet ud på dit eget lån i indfrielsesberegneren.

Låne- og indfrielsesgebyr

Institutterne tager et gebyr for at oprette det nye lån og typisk også et for at indfri det gamle. Dertil kommer ofte et ekspeditionsgebyr i banken. De enkelte beløb er sjældent dramatiske, men de er faste: de er de samme, uanset om lånet er på en halv eller på fem millioner kroner. Netop derfor rammer de små lån hårdest, og det er en af grundene til, at en omlægning af et lille lån sjældent kan betale sig.

Gebyrsatserne er ikke ens hos alle institutter, og de er en del af den samlede pris på lige fod med renten. Se også vores oversigt over stiftelsesomkostninger og gebyrer på lån generelt.

Tinglysningsafgift ved omlægning

Et nyt lån med pant i fast ejendom skal tinglyses, og afgiften består af en fast del på 1.825 kr. plus en variabel del af det pantsikrede beløb. Den variable del er nedsat til 1,25 % pr. 1. januar 2026, men den ville stadig løbe op i 25.000 kr. på et lån på to millioner kroner, hvis den skulle betales af hele beløbet.

Det skal den heldigvis ikke. Indfries det gamle pant samtidig med, at det nye tinglyses, kan afgiften overføres, så den variable del kun beregnes af den del af det nye pant, der overstiger det gamle. I praksis betyder det, at du på en almindelig omlægning slipper med den faste afgift plus lidt af den variable. Det er en af de største enkeltbesparelser i regnestykket, og den forudsætter, at papirarbejdet gøres rigtigt, så spørg dit institut direkte, om afgiften overføres.

Omkostninger ved omlægning af realkreditlån i praksis

Lægger man posterne sammen, ender de faste omkostninger ved omlægning af realkreditlån typisk mellem 10.000 og 20.000 kr., og oven i det kommer kurstabet, som skalerer med lånets størrelse. Det lyder af meget, men skal holdes op mod, at en renteforskel på ét procentpoint på et lån på to millioner kroner er 20.000 kr. om året, før skat.

Regnestykket er derfor helt afhængigt af din restløbetid. Med 25 år tilbage tjenes selv en dyr omlægning hjem. Med fem år tilbage gør den det næsten aldrig. Det er præcis den beregning, omlægningsberegneren laver for dig, og den viser tallet som antal måneder frem for som en tommelfingerregel.

Sådan får du de faktiske tal

Alle beløbene ovenfor varierer fra institut til institut, og kurserne ændrer sig fra dag til dag. Vil du vide, hvad en omlægning konkret koster dig, skal du have et indfrielsestilbud på dit nuværende lån og et lånetilbud på det nye. Begge dele er gratis at få.

Mybanker (åbner i nyt vindue) indhenter tilbud fra flere banker og realkreditinstitutter på én gang, så du kan sammenligne både renten, bidragssatsen og omkostningerne, før du beslutter dig. Det er gratis og uforpligtende.